市場動態
「居住正義」要落實「實價課稅」須小心
2011/10/20 下午 03:40:23

「居住正義」的議題,在選前不斷發燒,藍綠兩黨候選人,都以落實「交易資訊透明化」為核心訴求目標,當市場價格逐漸浮現之後,伴隨而來的就是依照實價「課稅」的期待,將房產漲價的資本利得歸公,拉近貧富差距,平息當下不健康的炒房風潮。政大房地產研究中心主任張金鶚說:『實價課稅的方向是對的,因為過去的課稅實在是很缺乏公平正義,造成今天大家炒作房市的結果。那實價課稅如果實施的話,當然對房市會比較恢復正常,就是大家不會炒作。那現在房市過高的炒作結果,就會比較平緩下來,或者也能造成市場上比較正常的發展現象。』然而,住展雜誌總監陳韻如指出,「實價課稅」固然可能是平抑房價、紓解貧富差距的一帖良方,但在房價高漲,而且回檔不易的台灣,一旦稅基趨近於市價,將會導致房地產的稅率偏高,此外也難以真正進行「獲利認定」,反而在打擊投資客的同時,讓多數自住民眾也被颱風尾掃到,面臨「重複課稅」的恐懼。『所以我們覺得其實政府在拋出這個議題的時候,他沒有完整的配套措施就是這樣子,想先安撫民心,想讓民眾認為兩黨的候選人有在做一些預防的動作,不要讓房價繼續上漲。但是實際上現在的住宅存量,全台灣有七百多萬戶,等於有七百多萬的屋主,如果我們以一人一間來講,你實價課稅不移轉的話,我所持有的土增稅、地價稅跟房屋稅就已經增加,而去得罪到現在這些屋主。』對此,張金鶚卻認為,政府不會沒考慮到這一點,所以在落實「實價」相關政策時,必定不會草率地僅僅只是課稅。以奢侈稅為例,目前確實正逐漸還給房市一個健康的體質。因此,「實價課稅」相信也會對症下藥,不會「亂課一通」。

『真正的實價課稅,其實方向是對的,當然有些業者說到實價課稅沒有配套,我想也不至於啦!因為政府基本上本來在做這個實價課稅就有一些必然的配套措施,當然也有些人說會有重複課稅的問題,但也不盡然如此。例如現在奢侈稅真的有重複課稅到民怨更大嗎?反而相反,如果你不做實價課稅,其實民怨更大,其實奢侈稅的結果反而比較平息一些民怨吧!讓這些房市炒作的這些風潮,會相對減少。』戴德梁行總經理顏炳立則提出不同看法,他認為真正的「居住正義」應該不是打壓投資人,而是讓人人有房住。放眼世界的先進國家,房價都是高漲不下,但人民依然「住得其所」,這才是政府應該考慮的方向。『你課稅不是代表實現「居住正義」,你的「居住正義」應該是要讓老百姓有地方可以住,你就是趕快去蓋合宜住宅,趕快去在台北市的郊外圍三十分鐘的車程內,去蓋好這個合宜住宅,然後把捷運做好,把生活機能架構好,不就解決了?你就租不要賣就好啦!』此外,陳韻如也提到,因實價課稅而增加的稅負,可能會有賣方為了躲避多出來的稅金,把金額「轉嫁」到成交價,使房價繼續「居高不下」。『我覺得如果未來真的走向實價課稅,還要考慮到的一個問題是說,當你的買氣會受到影響,你如果是屋主是賣方,你會不會轉嫁?我開出來的價格會高,但我實際成交的價格如何,就要看那時候的市場狀況,是買方市場還是賣方市場。』
但張金鶚分析,目前市場因為「量縮」,已經逐漸反轉成以「買方」為主,價格也開始有鬆動的跡象,所以不太可能出現「轉嫁」行為。『現在逐漸傾向買方市場之後,所以如果賣方要把這個稅負轉嫁給買方,以現在的情況來講是不太可能的,所以這些說法只是賣方的一廂情願,買方不見得要買單吧!』張金鶚並強調,大家對「稅賦」方面,都應該努力去推動,還給民眾一個公平合理的房市。執政者也應該堅持正確的決策,不要受到外界影響,而讓「居住正義」變成只是選舉時的空頭支票。張金鶚說:『整體來講,如果實價課稅能適時讓那些投機炒作的空間減少,我想是對市場是一個健康而且正面的發展,也會減少民怨,我想整個來講是對的,只是政府要決心要真的去做,而不是只是一個口號,那當然到時候可能民怨更大,大家看到政府實價課稅是玩假的,那房市就會漲得更離譜,就全民皆輸吧!』「實價課稅」不能只是在「實價登錄」下連帶出來的結果,政府除了打著「租稅公平」的旗幟外,也必須為稅率與配套措施做好規劃,確保人民不會成為「棒打投資客」之下的另一批無辜受害者。否則儘管在看到擁有上億元豪宅的富人,必須納稅百萬時,或許大快人心,但同樣標準下,擁有千萬平價房產的一般民眾,卻也要繳納數十萬元的稅負,這時民眾雖然從買房的夢魘中脫離,卻更掉入另一個「養房」的黑洞。

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